任意売却(任意売買)とは

当相談室などの専門業者が
債務者(貴方)と債権者(銀行側)の間に入り
両者の意見を取り入れ 競売より高い価格で売買を成立させることです

何らかの事情で住宅ローンの支払いが困難になった場合、銀行などの金融機関は抵当権に従い不動産を差押え、競売にかけ資金回収しようとします。
もし競売にかけられてしまった場合、そこに債務者の意思が入り込む余地はなく、市場の相場よりも3~5割ほど安く売却されてしまうことがほとんどです。その点、任意売却なら競売よりも有利な条件で不動産を売却することができます。
詳細は「任意売却のメリット」をご覧ください。
※住宅ローンの残高を全額返済できない不動産売買において、住宅ローンの返済が滞った債務者の不動産売却を任意売却・任意売買と呼んでいます。
しかし、競売以外の売買には売主の意思(任意)が介在するので、厳密にはほとんどの不動産取引が任意売却といえるのです。

検討してほしい方々

  • 住宅ローンの支払いが困難だが 家は手放したくない
  • 住宅ローンが払えず 督促状や催告書などが届いている
  • 離婚後住宅ローンの支払いが困難になった
  • 住宅ローン以外の借入金の返済ができない
  • ボーナス支払いが出来ず 住宅ローンの
    リスケジュール交渉にも応じてもらえない
  • 住宅ローンの延滞・滞納で連帯保証人に
    迷惑をかけたくない
  • 所有する不動産に対し 債権者から競売を
    申し立てられている
  • 裁判所から担保不動産競売開始決定通知書が届いた
  • 自己破産を考えている 自己破産をしている
    免責が決定している
  • 離婚するので売却したい
  • 固定資産税等の税金が支払えず 差押えが入った
  • 売却したいが 住宅ローンを完済できない

メリット

メリット1
競売よりも有利な条件で売却できる
メリット2
引っ越しの費用がもらえる可能性がある
メリット3
税金差押え・管理費/修繕積立金の滞納額
を控除してもらえる可能性がある
メリット4
誰にも知られることなく売却できる
メリット5
住宅ローンの残債は分割払い可能
メリット6
住み続けられる可能性がある
メリット7
精神的な負担を軽減できる

費用について

相談料は無料 売却時の経費もほとんどかからない!

任意売却は一般的な法律相談や不動産売買と異なり、相談料や売却に伴う諸費用は請求されません。
何故なら、報酬は不動産を売却した代金の中から債権者と交渉して配分していただくからです。
また、仮に任意売却が成立しなくても相談料等が請求されることはありませんので、“お金が無いから売却できない“ “競売でしか売却できない“と諦めることなく安心してご相談してください。

売却にかかる費用

  • 不動産売買の仲介手数料
  • 抵当権や差押えを
    抹消するための登記費用
  • 抹消登記を依頼する
    司法書士への報酬
  • 税金等の差押えを
    解除するための費用
  • マンション管理費等
    滞納があればその清算金
    (滞納額及び遅延損害金など)
  • 引越費用等

上記費用を用意しなければ不動産を売却することが出来ません。
一般的な不動産売買では、売主が売却にかかる費用を用意しますが、
任意売却をされる方が売却にかかる費用を用意することは殆どの場合困難です。
売却費用を捻出するためには債権者との交渉が必要になります。

必要な費用を認めてもらえるか

任意売却を成立させるためには
発生する費用を債権者より認めてもらうことが重要になります

売却にかかる必要な費用を債権者に認めてもらえるかどうかが、成否に関わる大事なポイントです。不動産の権利関係が住宅ローンのみの抵当権設定であれば、売却価格および必要な費用を債権者に認めてもらうことで、任意売却が成立します。
しかし、不動産の権利関係が複雑な場合は、経験と実績を伴い豊富なノウハウを持ち合せた専門業者でなければ解決できなくなりますので業者選びは重要です。
借入金融機関が1ヶ所のみで、権利関係者が1人の場合、特に成功率が高くなります。
任意売却が成立しなかった場合は競売での売却となり残念な結果になってしまい、当社報酬も配分を受けることなく無報酬となり、当社より作業費用などを請求することはありません。

相談料金について

【ニンセン】では 相談料や謝礼等は一切いただきません

【ニンセン】は任意売却・任意売買を専門にした会社で、永年の経験と豊富なノウハウ・実績で "貴方に合った解決方法 " を提案しております。
また、任意売却後に残る住宅ローン残債の対応やこの先起こり得る状況などを、専属相談員が無料でサポートしますのでご安心ください。
売買が成立した際の仲介手数料についても、ご依頼者が現金で用意する必要はありません。もちろん、売買が成立しなかった場合には、名目の如何を問わず、支払いは一切不要です。お客様が実質負担する金額は、役所で取得する証明書等取得の費用数千円のみとなります。

任意売却後の住宅ローン残債務 (住宅ローン残債)

残った債務(残債務)を現状に応じて
「 無理のない範囲での返済 」を債権者から認めてもらえます

住宅ローン返済途中の不動産を売却するには、借入残高を完済しないと売却することはできません。
借入残高以上の金額で売却ができればいいのですが、そうでない場合、不足額を用意する自己資金が必要です。
しかし、大抵の場合、それだけの金額を用意することはできないため、借入残高の全額を返済出来ない状態で売却することを金融機関に認めてもらう必要があります。
しかし、殆どの場合金融機関(銀行など)が認めることはなく、任意売却か競売での売却手続きを選択しなければならない状況になります。
任意売却や競売で売却した後、返済しきれなかった分は債務として残ります。その残った債務が「残債・残債務」となります。

残債・残債務の対応

任意売却後に残った住宅ローンについて 下記のような対応策があります

払える金額を払う

任意売却後の生活状況に応じ 債権者との合意の上で
”無理のない金額で返済” をします

例えば、収入がそれなりにあり豪華な賃貸マンションの家賃を払っているような場合は、合意してもらえる金額は増えるでしょう。

払えない

払いたくても払えない場合
給料や預金の差押えをしてくることがあります

払いたくても払えない場合、債権者がその後の給料や預金の差押えをしてくることがあります。それを避けたい場合、差押えられる額より低い金額を支払う方向で、債権者と話しをした方がいいでしょう。
いずれにしても「本当は払えるのに、払いたくないから払わない」と誤解されないようにしましょう。

お金で解決をする

はるかに安い金額で
債権回収会社に売却することがあります

多くの金融機関では、不良債権になりそうな住宅ローン残債の債権を長期間保有することは難しく、債権額よりはるかに安い金額で債権回収会社に売却することがあります。その後、新たに債権者となった債権回収会社から特定の金額で 「 残債務の放棄を提案 」 されることがあります。しかし、必ずしも提案があるとは限りません。

自己破産する

最後の手段として これ以上返済できない旨を
裁判所に申し立てをする方法です

裁判所に免責が認められることで、債務はなくなります。(他の借入があっても債務はなくなります)ただし、申請のためには弁護士等に依頼をする必要があるので、弁護士等への報酬が発生します。また、税金の滞納分は自己破産を申請しても、免責対象にはならないため、税金だけは自己破産後も支払うことになります。

残債務がなくなる?

2~5% 程度の金額でサービサー(債権回収会社)が買い取っていると言われています
金融機関から任意売却後の債権を、2~5% 程度の金額でサービサー(債権回収会社)が買い取っていると言われています。
例えば、1,000万円の債権であれば、20~50万円程度です。タイミングによっては、その金額を支払えば残りの債務は放棄され、
残債務がなくなります。しかし、いつのタイミングでサービサーから話があるかは決まっていません。
また任意売却をした人全員に話がある訳でもありません。
(サービサーからの請求額は、残債・残債務及び損害金などの合計です)

【ニンセン】が債権者と交渉し、
任意売却にかかる費用を売却代金から少しでも控除してもらえる様にあらゆる対策をとります。
この交渉がまとまることで引渡し可能となり、はじめて売買を成立させることができます。
この点が、通常の不動産売却と任意売却との最大の違いです。

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