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催告書(代位弁済の通知)が届いたら

この状況になりますと、住宅ローン融資の金銭消費貸借契約違反となり、
銀行とのローン支払契約における、
月々での分割支払いの権利を失ってしまいます。(期限の利益の喪失)
そしてこのままではあなたは家の権利を失うことになります。

期限の利益が喪失されると銀行は、保証委託契約(あなたへの住宅ローン融資に対する保証)を結んでいる保証会社(不動産に抵当権を設定している会社)に対して、融資残高の全額および利息・遅延損害金の合計を請求します。
この請求により、保証会社があなたに代わり一括返済することを、代位弁済といいます。

代位弁済された後、保証会社から一括返済した全額の請求が、催告書・代位弁済の通知書で届きます。その文面には、"一括返済できない場合には、法定手続きにより請求(競売手続き)される"趣旨が書かれております。

この段階が、あなたにとって“競売を回避する最後のチャンス”となります。
"少しでも残る債務(残債務)を減らし、少しでも多く返済するために、一般市場相場での売却(任意売却)を希望する旨を保証会社(債権者)に伝える必要がございます。
今すぐ、「全国任意売却専門相談室(ニンセン)」に迷わず相談ください。

悩んでいる暇はありません。交渉と手続きを私たちにお任せください。

催告書も、一見すると督促状と同じような内容が書かれていますが、催告書は法的手続(最終的には競売)へ移行するための前提となる書類で、その文面も督促状より厳しくなっています。
見落としがちですが、この機を逃すとあなたの意思に関わらず競売の手続きが進んでしまいます。

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住宅ローン滞納3〜6ヶ月で、
期限の利益喪失(最終的に、催告書として送られてくる書面に記載)となります。


3〜6ヶ月の期間住宅ローンの延滞・滞納が続くと、
金融機関は資金を回収するため強制的に競売や任意売却という不動産の売却手続きを行います。
競売は法的手続きに則り強制的に執行され、更に近隣に債務事情が知られてしまいます。

一方任意売却は、債務者が自ら売却する意志を示すことで銀行側との合意の元、一般市場で売却を進めます。そのため、プライバシーは守られ、近隣の方へ債務の事情を知られることなく、引越すことができます。
また、引越し時期やその他の事情が考慮でき、いろいろな面で相談に応じていただくことが可能です。

この段階になると、住宅ローン融資の「金銭消費貸借契約違反」となり、月々の分割支払いの権利を失うことになります(期限の利益の喪失)。
同時に、融資先の金融機関は債権者(住宅金融支援機構や金融機関の保証会社)に残債務の一括返済請求を申請し、債務者の代わりに全額返済することになります。(代位弁済)

このタイミングで債権者から合意を得ることで、任意売却が可能になります。
最終的な売却価格は、債権者が判断することになります。金融機関によりますが、今までの返済ペースに戻すことは難しいでしょう。催告書が届き、競売にかけられる前に私たちにご相談ください。

「競売」にかけられた不動産は、強制的に第三者の所有となり、
すべてを裁判所に一任することとなります。そのため、ご家族にかかる精神的負担は大きくなり、結果的に“人生の再スタート”は難しくなると思われます。
一方「任意売却」には、債務者の残債務が減り、債権者の残債務の回収率が高まるため、債務者と債権者双方にとってメリットがあります。
この他、引越し費用の確保や差押え分の税金、マンション管理費・修繕積立金等が清算できる可能性が高い等、様々なメリットも考えられます。
債務者が債権回収に積極的に協力したことに加え、競売手続きの費用負担がなくなるので、残債務の支払いについて考慮してもらえる可能性は十分あるでしょう。

このタイミングを逃してしまうと、債権者は、やむを得ず法的手段として競売での手続きによる資金回収を行います。

競売の場合、落札されるまでの期間として競売手続きから3ヶ月以上かかり、落札価格も一般市場相場価格の6〜7割程度になる事が多いです。
そのため
債権者は、時間と資金回収率を考え、できれば競売を回避して一般市場の相場価格にてなるべく早く売却したいと考えている
場合がほとんどです。
しかし、銀行側から“任意売却”の案内をしてもらえるケースは少なく、気が付けば“競売”になっていたということになりかねません。
リストラ、離婚等様々な理由で住宅ローンを延滞・滞納してしまったら、迷わず私達「全国任意売却専門相談室(ニンセン)」にご相談ください。

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