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住宅ローンを滞納したら、すぐ差し押さえになるの?

住宅ローンを滞納・延滞したとしても、すぐに資産を差し押さえられるわけではありません。競売開始の手続きがとられるまで、「督促状通知」「催告書通知」「期限の利益の喪失通知」「代位弁済通知」というふうに、いくつかのステップがあります。今回は、住宅ローンを滞納してから競売開始となるまでの流れをご説明します。

滞納すると、まず「督促状」「催告書」が届く

督促状

住宅ローンの返済が遅れてしまった場合、「返済が遅れています」という内容のハガキもしくは文書が届きます。ニュアンスとしては「お知らせ」や「お願い」に近く、重みのあるものではありません。しかし、延滞を繰り返すと「督促状」が届きます。督促状が届くのは、一般的な銀行で滞納後1カ月~2カ月。住宅金融支援機構だと、1カ月~5カ月の滞納で送られてきます。督促状では、これまでの柔らかいトーンから変わって、強い調子で返済を求め、なおかつ詳細な月日を明記して期限を切ってきます。この段階では、金融機関もまだ自主的な支払いを促している状態です。

催告書

督促状でも返済に応じなかった場合、金融機関は「相手に支払う意志はない」と判断し、法的手段をちらつかせる内容の文書を送ってきます。これが「催告書」です。一般的な銀行で滞納3回以上、住宅金融支援機構だと滞納6回以上でこの案内が届きます。

催告書は、いわば金融機関による“最後通告”であり、しかるべき対処を怠れば、有無をいわさず強制執行の手続きに入られてしまいます。返済条件も、これまでの遅延損害金を含め、借入金全額を期日までに一括で支払うという厳しい内容。催告書が届いたあとは、基本的に金融機関からの連絡はありませんが、何もしなければ競売開始の手続きを粛々と進められてしまうため、注意が必要です。

滞納数カ月後に通知される「期限の利益の喪失」「代位弁済」

期限の利益の喪失

一般的な銀行で3カ月~6カ月、住宅金融支援機構で6カ月住宅ローンを滞納すると、通知されるのが「期限の利益の喪失」です。住宅ローンは、毎月一定額の返済を条件に、契約が成立します。つまり、きちんと期日までに返済がされなければ、契約の土台を失うことを意味するのです。契約者は分割支払いできるという利益を失い、代償として金融機関から残債の一括返済を求められます。

多くの場合、保証会社が立て替えるかたちで金融機関への一括返済を行います。これが代位弁済と呼ばれるもので、今度は保証会社から「代位弁済通知」という書類が届きます。

代位弁済

保証会社は、住宅ローンを支払えない契約者に変わり、利息や遅延損害金を含めすべての残債を一括返済してくれます。その後は、返済相手が金融機関から保証会社に切り変わるわけですが、借金を一括返済しなければならない状況は変わりません。これで一括返済できなければ、あとはもう競売を待つのみです。しかし、それを防ぐ手段として、「任意売却」があります。

任意売却は、通常の不動産取引と変わらないため、競売のように持ち家を買いたたかれる心配もなければ、強制的に退去を命じられる恐れもありません。引っ越し費用もある程度手元に確保できる可能性があり、売却後の返済は一括ではなく分割支払いが可能です。

「期限の利益の喪失」や「代位弁済」の通知が届いてしまうと、競売開始まで限られた時間しかありません。時間が経過するほど契約者にとって不利な状況となりますので、任意売却専門の業者に相談するなど、はやめの行動を心がけてください。

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